Zahlen & Fakten

1. Inlandstourismus ist robust und wächst

Im Jahr 2019, just vor der Corona-Pandemie, konnte sich der Tourismus in der Schweiz erfreut zeigen. Beinahe 40 Mio. Übernachtungen zählten die Hoteliers. Die Mehrheit der Logiernächte ist ausländischen Gästen zuzuordnen. Allerdings ist in den letzten 15 Jahren die Anzahl Logiernächste der Inländer schneller gewachsen als jene der Ausländer. Im Corona-Jahr ist der ausländische Tourismus stark eingebrochen, während sich der inländische als recht stabil bewies. Die KOF prognostiziert, dass das Geschäft mit den inländischen Gästen auch künftig seine hohe Wachstumsgeschwindigkeit aufrecht halten kann (18.7 Mio. Nächte in 2023) während man sich bis zur Rückkehr der ausländischen Touristen noch etwas gedulden muss. Die Zahlen beschränken sich auf die Gäste von Hotels, Prognosen zu den Übernachtungen in Ferienwohnungen existieren nicht. Indes zeigen die Daten der letzten Jahre, dass sich die Übernachtungen in Hotels und Ferienwohnungen äusserst ähnlich entwickeln. Daher sind die Prognosen der Hotellerie auch richtungsweisend für Ferienwohnungen. Gemäss Bundesamt für Statistik versteht man unter Ferienwohnungen jene Wohnungen, die über Vertriebsorganisationen wie Buchungsplattformen zur touristischen Nutzung angeboten werden.

2. Nachfrage fundiert die Ferienwohnung

Die Anzahl der Ferienwohnungen ist in der Schweiz von rund 33.400 im 2016 auf knapp 30.100 im 2019 gesunken, gefolgt von einem leichten Anstieg ein Jahr später. Damit ist das Angebot in den letzten Jahren insgesamt gesunken.

Im gleichen Zeitraum entwickelte sich die Nachfrage hingegen positiv, mit einem leichten Rückgang in den letzten beiden Jahren. Trotzdem bleibt die Anzahl der Logiernächte insgesamt hoch. Gemäss der Prognose von der KOF aus Grafik 1 sollte die Anzahl der Logiernächte bis 2023 weiter steigen und sich von den Corona-Auswirkungen rasch erholen. Eine steigende Nachfrage bei begrenztem Angebot verspricht höhere Preise. Wenn die Logiernächte mehr Einkommen generieren, kann es für Investoren attraktiv sein, Ferienwohnungen zu errichten.

3. Erhöhte Kapazitätsauslastung der Betten

Zusammen mit den Ferienwohnungen ist auch die Anzahl der verfügbaren Betten gesunken. Unter der Annahme, dass jedes Bett an 365 Tagen im Jahr verfügbar ist, berechnet sich die Kapazitätsauslastung als Quotient aus den Logiernächten und der Anzahl verfügbarer Betten. Die Auslastung ist in den letzten Jahren gestiegen und konnte sich auch in der Corona-Krise gut behaupten. Eine höhere Auslastung bedeutet eine effizientere Nutzung der vorhandenen Kapazitäten, was für Bauinvestoren mit höherer Rentabilität gleichzusetzen ist. Vermutlich wird das Niveau der Auslastung unterschätzt, da entgegen der Annahme der permanenten Verfügbarkeit der Betten die meisten Wohnungseigentümer die Ferienwohnung für ein paar Wochen im Jahr wohl auch für den Eigenbedarf nützen.

4. In Tourismus investieren

In den letzten fünf bis sieben Jahren sind die Bauinvestitionen in den touristischen Gemeinden gestiegen. Sowohl für die Beherbergung, als auch Verkehrsanlagen sowie Freizeitanlagen wurde mehr Geld ausgegeben als in der Vergangenheit. Die Tourismusgemeinden sind schneller und einfacher zu erreichen und die Transportwege vor Ort sind in einem besseren Zustand. Die Möglichkeiten, die Freizeit zu gestalten, haben zugenommen. Dies steigert die Attraktivität, weil mit mehr Touristen zu rechnen ist. Dementsprechend dürfte auch die Nachfrage nach Ferienwohnungen zunehmen.

5. Pro Gast mehr Einnahmen

Fast 60% der Gäste, die eine Ferienwohnung touristisch nutzen, sind Inländer. Zum Vergleich: unter allen Beherbergungsanboten in der Schweiz machen Inländer lediglich 52% aus (jeweils gemessen an der Anzahl Logiernächte). Zudem verbringen die Gäste in Ferienwohnungen im Durchschnitt 6.5 Nächte (dies gilt für Inländer als auch Ausländer), in Hotels sind es bloss 2 Nächte. Damit ist es wahrscheinlich, dass ein Gast mehrere Nächte in einer Ferienwohnung übernachtet, so dass der Eigentümer mit einem höheren und stabileren Einkommen rechnen kann. Mit einer tieferen Anzahl an Gastwechseln sind ausserdem die Unterhaltskosten geringer, weil etwa der administrative Aufwand und die Reinigungskosten sinken. Vor diesem Hintergrund und dank der vorhergesagten steigenden Nachfrage könnten Ferienwohnungen attraktiv für Investoren sein.

1. Mehr Bevölkerung, wenig Platz

Der Ort, wo wir wohnen, arbeiten oder uns erholen beeinflusst unsere Lebensqualität. Angesichts des grossen Bevölkerungswachstums in der letzten Dekade gewinnt die Verdichtung an Bedeutung. In allen Kantonen ist die Bevölkerung gewachsen, in fünf Kantonen sogar um mehr als 10%: Freiburg ist Spitzenreiter mit 12.2%, gefolgt von Waadt, Aargau, Zürich und Thurgau. Hingegen zeigt Neuchâtel das scheuste Wachstum mit 1.1%.

In den fünf Kantonen mit dem grössten Bevölkerungswachstum hat auch die Anzahl Arbeitsplätze deutlich angezogen. Die Jobs sind in Freiburg um 9.2% gestiegen, ein Rekordhalter.

Mehr Menschen, die auf derselben Fläche wohnen und arbeiten. Eine verdichtete Bauweise tut daher not.

2. Wertvollen Raum effizient nutzen

Wie effizient nutzen die Kantone die Ressource-Boden? Um die Frage zu beantworten, muss man vergleichen, ob die Siedlungsfläche stärker gestiegen ist als die Anzahl Raumnutzer (Bewohner und Arbeitsplätze). Falls ja, so bauen die Kantone dichter, sie nutzen den Raum effizienter. In 19 Kantonen wurde dichter gebaut, hier stieg die Siedlungsfläche stärker als die Anzahl Raumnutzer. Zürich, Zug, Basel-Stadt, Genf und Waadt sind die fünf Kantone mit dem besten Verhältnis.

In Kantonen wie Uri, Bern oder Glarus ist die Anzahl Raumnutzer vergleichsweise gering gewachsen. Der zusätzliche Bedarf an Wohn- und Arbeitsraum ist nicht wesentlich gestiegen, die Notwendigkeit zur Verdichtung ist damit vielleicht etwas geringer als in den meisten anderen Kantonen.

3. Entspannung – immer ein Thema

Abstand vom Alltag nehmen braucht Platz – wo findet man ihn und wie grün ist das Gras auf der anderen Seite resp. im anderen Kanton? In den meisten Kantonen sind die Grün- und Erholungsflächen pro Einwohner in der letzten Dekade gesunken. Bloss in sechs Kantonen ist die Fläche pro Kopf gestiegen, die besten Werte weisen Obwalden und Luzern aus. In Basel-Stadt ist Verhältnis konstant geblieben, in allen anderen Kantonen ist es gesunken. Das Bevölkerungswachstum dürfte der wichtigste Grund sein, auf begrenztem Raum wird nun ein Quadratmeter von mehr Menschen geteilt als früher. Die Umnutzung etwa von Brachen in Gärten und Parks konnte mit der Bevölkerungszunahme oft nicht Schritt halten. Da nicht alle Neubauten alte Gebäude ersetzen, wurden Wohn- und Büroflächen teilweise auch auf Erholungs- und Grünanlagen geschaffen. Die weitere Verdichtung von Immobilien würde die bestehenden Grünflächen schonen, sie könnte sogar Platz für neue Erholungsgebiete schaffen.

4. Der Traum vom eigenen grossen Zuhause

Mit Ausnahme von Genf und Basel ist die durchschnittliche Wohnfläche pro Bewohner in allen Kantonen seit 2012 gestiegen. Da Genf kaum noch freie Bauflächen bietet, ist die Verdichtung schon nahezu Pflicht. Auch viele Kantone mit grossen wirtschaftlichen Städten wie Zürich und Bern haben nur begrenzte Möglichkeiten, mehr Flächen für neue Wohngebäude umzunutzen. Die Verdichtung und der Ersatzneubau ermöglichen es aber, auf einer gegebenen Fläche mehr Platz pro Wohnung und Bewohner herauszuholen. Moderne Wohnungsschnitte und Bauweisen machen dies möglich. Steigt die Nachfrage für grössere Wohnungen, profitiert davon auch die Baufirma.

1. Wohnungsleerstand so schnell gesunken wie noch nie

Fast 79’000 Wohnungen standen im Jahr 2020 frei, ein Höchststand der vergangenen Dekaden. Die Rede war von Wohnungsüberschuss, die Mieten für Neubauten sanken. Mancherorts mussten Vermieter Gutscheine oder Mietnachlässe gewähren, um Interessenten zu locken. Die Zeiten sind vorerst vorbei. 2022 standen nur noch etwa 61’500 Wohnungen frei. Ein Rückgang von 17’500 Wohnungen in nur zwei Jahren, so etwas hat die Schweiz seit mindestens 40 Jahren nicht gesehen. Die Leerstandsquote ist von 1.7% auf 1.3% gerutscht und die Talfahrt dürfte sich 2023 auf 1.2% fortsetzen. Manche Tageszeitungen propagieren bereits eine Wohnungsnot. Sie verweisen auf nun steigende Mieten, kürzere Laufzeiten von Wohnungsinseraten im Internet und grössere Warteschlangen bei Besichtigungen.

2. Mehr neue Haushalte und neue Wohnungen führen zu tiefem Leerstand

Jeder neu gegründete Haushalt braucht eine Wohnung. Die Bautätigkeit folgt dabei Zyklen, in den wenigsten Jahren haben sich Angebot und Nachfrage genau ausgeglichen. Wenn mehr Wohnungen gebaut als Haushalte neu gegründet wurden, so führte dieser Überschuss zu einem Anstieg des Leerstands.

Zwischen 2010 und 2018 wurden im Durchschnitt 49’000 Wohnungen jährlich gebaut. Dem standen rund 45’000 neugründete Haushalte pro Jahr gegenüber. Entsprechend nahm der Leerstand zu. Danach setzt aber eine Trendumkehr ein, es wurden weniger Wohnungen gebaut als zuvor und gleichzeitig wurden mehr neue Haushalte gegründet. Dies bedeutete eine Reduktion des Leerstands, auch 2023 dürften mehr Wohnungen nachgefragt als neu gebaut werden.

3. Jüngste Haushaltsbildung getrieben durch Wohnpräferenzen

Drei Faktoren bestimmen die Gründung von neuen Haushalten. Erstens, die Nettozuwanderung, in die Schweiz migrieren mehr Menschen als auswandern. Dadurch sind eine halbe Million neuer Haushalte in den letzten 20 Jahren entstanden, also etwa 2/3 aller zusätzlichen Haushalte. Zweitens, der Geburtenüberschuss, er hat etwa 7’000 Haushalte pro Jahr bzw. 18% beigetragen. Der bislang kleinste Faktor waren die Haushaltsverkleinerungen, sie verursachten bis 2018 bloss 6’000 neue Haushalte pro Jahr bzw. 15%. Seit 2019 hingegen haben sie eine deutlich grössere Bedeutung erlangt, ihr Beitrag erhöht sich auf gut 20’000 zusätzliche Haushaltsgründungen jährlich. Dieser Faktor begründet seitdem den starken Anstieg von neuen Haushalten und die Kehrtwende am Wohnungsmarkt hin zu einem drohenden Wohnungsmangel.

Haushaltsverkleinerung bedeutet, dass Menschen heutzutage in einem jüngeren Alter den Elternhaushalt verlassen. Im nächsten Lebensabschnitt ziehen sie mit ihrem Partner aber erst in einem späteren Alter zusammen als noch vor ein paar Jahren. Junge Menschen leben also länger alleine. Die Lebenserwartung steigt für alle Menschen in der Schweiz, wodurch Menschen später sterben und folglich weniger Haushalte aufgelöst werden. Ferner trägt dazu bei, dass die Älteren mehr Wohnfläche pro Kopf beanspruchen als in der Vergangenheit. Während Unter-25-Jährige konstant 46 Quadratmeter im Schnitt beanspruchen und 25-65-Jährige 59 Quadratmeter, ist der Platzbedarf für Über-65-Jährige von 68 auf 71 Quadratmeter in den letzten sieben Jahren gestiegen (+4.4%).

4. Wende frühestens 2024

2023 dürfte sich der Mangel an Wohnungen verschärfen. Eine Lösung bietet nur der Bau neuer Wohnungen. Im laufenden Jahr ist aber mit keiner Zunahme der Bauaktivität in diesem Segment zu rechnen, denn dafür hätten die Baugesuche schon in den letzten eins bis drei Jahren zulegen müssen.

Zwischen dem Einreichen und der Bewilligung eines Baugesuchs vergehen im Durchschnitt etwas über fünf Monate und zwischen Bewilligung und Fertigstellung des Gebäudes weitere zwei Jahre, total also etwa 2.5 Jahre. Die Anzahl der bewilligten Wohnungen sinkt jedoch seit 2013 fast durchgehend, jüngst erreichte sie die Tiefmarke von nahezu 40.000 Wohnungen. Der Auftragseingang im Wohnungsbau schwankt seit 2013 zwischen 7 und 8 Mrd. Franken pro Jahr. Der nominale, jüngste Anstieg in den letzten eins bis zwei Jahren ist eine Folge des deutlich teureren Baumaterials. Heutzutage kostet der Bau einer neuen Wohnung im Mehrfamilienhaus laut Baupreisindex 13% mehr als noch vor zwei Jahren. Höhere Kosten bedeuten für Investoren weniger Rendite.

Die Niedrigzinsen haben seit Anfang des letzten Jahrzehnts den Bau von Mehrfamilienhäusern in der Schweiz befeuert. Mit jedem zusätzlichen Jahr hat aber der Zinseffekt nachgelassen, weil die Rendite auf Immobilien durchgehend gesunken ist. 2022 kam die Zinswende, erstmals seit 20 Jahren ist die Rendite auf Mehrfamilienhäuser endlich wieder gestiegen. Mit dem Zinsanstieg haben Investoren aber wieder eine grössere Auswahl, in welche Anlageklasse sie ihr Geld stecken wollen. Die Zinsen auf schweizerische Staatsanleihen sind deutlich gestiegen und dürften 2023 1.5% erreichen. Damit Investoren also weiterhin Interesse an Immobilien haben, muss ihre Rendite zunehmen, das heisst, die Mieten werden steigen.

Tatsächlich ziehen gemäss verschiedenen Indizes die Mietpreise seit ein paar Quartalen wieder an und die Investoren erwarten laut einer Umfrage des Hauseigentümerverbands in den nächsten 12 Monaten weiter steigende Mietpreise. Dies alles bedeutet, dass der Wohnungsmarkt 2023 angespannt bleibt. Erst eine deutliche Zunahme der Bauaktivität dürfte Entspannung bringen, aber es gibt keine Anzeichen, dass dies vor 2024 oder gar 2025 geschieht.

n den vergangenen Monaten hat sich das Baumaterial verteuert. Angesichts dessen fragen sich Häuslebauer, wie sich die Materialteuerung auf die Baukosten eines Einfamilienhauses auswirkt.

Die abgebildete Zeichnung ist die erste schweizweite Antwort auf diese Frage. Sie wurde in Zusammenarbeit mit mehreren Verbänden der Baubranche unter dem Dach von bauenschweiz erstellt.

Abgebildet sind die 15 gewichtigsten Gewerke, welchen Beitrag sie an den Baukosten leisten und wieviel davon wiederum das Baumaterial ausmacht. Die Baumeisterarbeiten etwa kommen für 18% an den gesamten Baukosten auf. Von diesen 18% wiederum machen 40% das Baumaterial aus.

Alle Materialien zusammen verursachen rund 40% der Baukosten am Einfamilienhaus. Kostet der Bau eines Einfamilienhauses 1 Mio. Franken, so trägt das Material 400.000 Franken bei. Steigen die Materialkosten um 10% auf 440.000 Franken, so kostet das Haus total 1.04 Mio. Franken, also +4%.

Die Kosten für den Kauf eines Grundstücks wurden bei den Berechnungen nicht berücksichtigt.

1. Einsprachen steigen vielerorts

Eine SBV-Recherche bei verschiedenen Städten und Kantonen zeigt, dass Einsprachen und Rekurse gegen Bauprojekte vielerorts in den letzten Jahren zugenommen haben. Die Erhebung von Einsprachen ist kostenlos und führt oft zu einer jahrelangen Verzögerung von Bauprojekten, was für Partikularinteressen (z.B. die schöne Aussicht aus der eigenen Wohnung auf den See bewahren, die durch das neue Gebäude sonst beeinträchtigt wäre) missbraucht werden kann. In der Stadt Zug wurden mittlerweile gegen 40% der Baugesuche Einsprachen eingereicht, ein neuer Rekord. Das Baurekursgericht des Kantons Zürich hat 2022 erstmals über 1 000 Rekurse registriert. Die Flut an Einsprachen in den letzten Jahren beeinträchtigt die Dauer bis zur Bewilligung von Baugesuchen und damit die Wohnbautätigkeit.

2. Die Bewilligung dauert jetzt im Kantonsdurchschnitt 85% länger

In jedem Kanton der Schweiz dauert es heute länger als vor 10 Jahren bis ein Baugesuch bewilligt ist. Dies obwohl die Digitalisierung Einzug hält. Es wurden mehr Baunormen entwickelt, welche das Bauen stärker regulieren und die Prüfung von Baugesuchen anspruchsvoller machen. Manche Bauämter haben mit einer höheren Fluktuation beim Personal zu kämpfen und mancherorts werden mehr Baugesuche gestellt als in der Vergangenheit. Aber die grossflächige Zunahme der Bewilligungsdauer – in den meisten Kantonen um min. 50%, in mehreren sogar eine Verdoppelung – ist zu einem guten Teil auf mehr Einsprachen zurückzuführen. Mittlerweile wartet man im landesweiten Schnitt fünf Monate auf die Bewilligung, vor 10 Jahren waren es nur zwei bis drei Monate.

3. Weniger Investitionen in Wohnungsbau pro Kopf

Rund 50 000 Wohnungen sollten jedes Jahr gebaut werden, um die zusätzliche Nachfrage infolge des Bevölkerungswachstums und der Haushaltsbildung zu absorbieren. 2018 wurden 53 000 Wohnungen erstellt, seitdem wurde die notwendige Anzahl nicht mehr erreicht. Die rückläufigen Baugesuche deuten auf keinen Trendwechsel im 2023 und 2024 hin. Die preisbereinigten Ausgaben für den Bau von Wohnungen sind erstmals seit 13 Jahren wieder unter die Marke von 3 000 Franken pro Einwohner gesunken. Die zahlreichen Einsprachen der jüngeren Vergangenheit erhöhen die Bewilligungsdauer eines Baugesuchs und steigern die Unsicherheit, ob ein Baugesuch überhaupt genehmigt wird. Dementsprechend sind private und institutionelle Bauherren weniger geneigt, neue Wohnungen zu errichten.

4. 21 von 26 Kantone erwarten Mietpreiserhöhungen wegen zu tiefem Leerstand

Die Einsprachen tragen viel dazu bei, dass zu wenige Wohnungen gemessen am Bedarf entstehen. In der Folge sinken die Leerstände seit mehreren Jahren, schweizweit beträgt die Leerstandsquote nur noch 1.15%. Ist der Leerstand zu tief, können Vermieter höhere Mietpreise verlangen. Ist der Leerstand zu hoch, müssen sie die Mietpreise senken. Statistisch betrachtet gibt es also ein gewisses Niveau an Leerständen, das zu stagnierenden Mietpreisen führt. Dieses Niveau variiert von Kanton zu Kanton. Aber in 21 von 26 Kantonen bewegt sich der aktuelle Leerstand unter dem jeweiligen „miet-neutralen» Niveau, was zu steigenden Mietpreisen führen dürfte. Gemäss Schätzungen führt ein Leerstand von 1% unter dem neutralen Niveau zu einer Mietpreiserhöhung von 0.6%.

1. Die meisten Schweizer wohnen in zu grossen oder zu kleinen Behausungen

Der Platzbedarf eines Menschen variiert mit dem Alter und der Lebenssituation. Junge Menschen belegen im Schnitt rund 40 Quadratmeter Wohnfläche, Ältere hingegen zwischen 60 und 70 Quadratmetern.

Es überrascht aber, dass in fast allen Alterskohorten rund 80% der Menschen mit ihrer aktuellen Wohnfläche nicht zufrieden sind, sie wollen entweder mehr oder weniger Wohnfläche als sie aktuell nutzen. Lediglich 40% der 40- bis 49-Jährigen sind mit der aktuellen Fläche glücklich.

Die Älteren wüschen sich mehrheitlich weniger Wohnraum, die jüngeren hingegen mehr Fläche. Es scheint, als wohnen die meisten Generationen in den falschen Unterkünften, daher stellt sich die Frage, wie der vorhandene Wohnraum effizienter genutzt werden kann.

Effizient bedeutet, dass möglichst vielen Menschen genau jene Wohnfläche zur Verfügung stehen würde, die sie sich je nach Alter und Lebenslage wünschen.

2. Änderung der Haushaltsgrösse ist der wichtigste Umzugsgrund

Junge Menschen sind mobiler und umzugswilliger als ältere. Drei Viertel der unter 30-Jährigen sind offen für einen Umzug, von den Über 50-Jährigen noch immer jeder Dritte. Im Schnitt planen 45% der Schweizer Bevölkerung einen Umzug.

Der wichtigste Grund für einen Wohnungswechsel ist die Familiengründung bzw. zusätzlicher Nachwuchs, 45% der Befragten nennen diesen Auslöser. Umgekehrt bedeutet der Auszug der eigenen, mittlerweile erwachsenen Kinder für 18% der Befragten, sich nach einer kleineren Bleibe umzusehen. Dies betrifft naturgemäss die Über-50-Jährigen.

10 bis 20% der Befragten geben jeweils neben dem Wechsel des Arbeitsorts, der Pensionierung oder dem Erwerb von Wohneigentum insbesondere Finanzen als Grund für einen Umzug an, wie etwa einen Mietpreisanstieg oder die Ansparung von ausreichend Vermögen. Dies sind alles Umstände, welche die Lebenssituation verändern und zu einem Umzug führen können.

Ob man tatsächlich sein zu Hause wechselt, hängt damit nicht nur von dem Wunsch nach mehr oder weniger Wohnfläche ab.

3. Kluft bei Mietpreisen zwischen alt und neu verhindert Umzüge

Ein weiterer wichtiger Grund, der die Menschen vom Umzug abhält, ist die grosse Kluft der Mietpreise zwischen bestehenden und neuen Wohnungen. In langjährigen Wohnverhältnissen sind die Mieten vergleichsweise tief, denn ihre Anpassung ist gesetzlich eng vorgegeben. Seit 2009 haben sich die Mieten für neue Angebotswohnungen um bis zu 8% mehr verteuert als für ältere Bestandswohnungen. Dies führt zu einem „Lock-In“-Effekt («Einlochungseffekt»): Selbst wenn die Menschen in eine neue, kleinere Wohnung umziehen sollten, so bezahlen sie mitunter eine höhere Miete als in der bisherigen, grösseren Wohnung.

Mag der höhere Mietpreis objektiv gerechtfertigt sein, etwa weil der Ausbaustandard oder die Wärmedämmung im Neubau besser sind als im Altbau: Nicht jeder kann oder will mehr Franken für die Wohnung aufbringen. Die Zweiteilung des Wohnungsmarkts trägt daher zu einer ineffizienten Nutzung der vorhandenen Wohnflächen bei. Subventionierter Wohnraum oder «gemeinnützige» Bauten unterteilen den Wohnungsmarkt noch weiter und verschärfen das Problem zusätzlich. Mietpreisbremsen sind ebenfalls schlechte Ideen, weil sie den Bau neuer Wohnungen reduzieren und damit das Wohnraumangebot weiter einschränken.

4. Unkonventionelle Herangehensweisen

Es gibt mehrere Internetportale, auf denen Wohnungen zur Vermietung ausgeschrieben werden. Gelegentlich findet man Angebote für einen Wohnungstausch: Zwei Parteien tauschen ihre Wohnungen, weil die eine Partei mehr, die andere weniger Wohnraum wünscht. Zugleich soll ein Anstieg des jeweiligen Mietpreises verhindert werden. Eigentümer von mehreren Mietwohnungen können ebenfalls als Drehscheibe fungieren, wie die Credit Suisse jüngst in ihrer Überbauung «Accu» in Zürich-Oerlikon gezeigt hat. Dazu gehören rund 150 Wohnungen. Die CS bietet den Mietern an, innerhalb des Areals ihre Wohnung zu tauschen sobald eine andere frei wird und dabei ihren bisherigen Quadratmeter-Mietpreis beizubehalten.

Ein langjähriger Mieter lebte bislang in einer 4.5-Zimmer-Wohnung mit 110 Quadratmetern, er zahlte 1 800 Franken Miete monatlich, also 16.40 Franken je Quadratmeter. Zieht der Mann in eine kleinere Bleibe mit 80 Quadratmetern, so zahlt er lediglich 1 312 Franken. Dies ist ein günstiges Angebot für Zürcher Verhältnisse. Die CS wiederum kann die nun leerstehende, grössere Wohnung zu einem höheren Preis von etwa 2 000 Franken vermieten. Die CS erzielt also mehr Einnahmen.

Dennoch entrichtet der Nachmieter eine recht günstige Miete, denn vergleichbare Objekte kosten monatlich meist einige Hundert Franken im Monat mehr. Auf diese Weise wird die Kluft bei den Mietpreisen zwischen alten und neuen Wohnungen schrittweise verringert und der Wohnraum effizienter genutzt.